?

Log in

No account? Create an account

eslitak

Previous Entry Поделиться Next Entry
09:46 pm: Реновация - взгляд из за бордюра
Разговоров о московской реновации много, но при этом почти ничего не слышно об её экономических аспектах. А я бы на месте москвичей этим поинтересовался!

Рассмотрим некий абстрактный пример. Пусть сносится пятиэтажка с общей квартирной площадью 5000 квадратных метров, по 1000 квадратов на этаж. Вместо неё стоится двадцатиэтажка площадью, стало быть, 20000 квадратов. Давайте прикинем экономику проекта. Оценивать всё будем в тех же квадратных метрах. Все числа здесь условные, так что нет смысла переводить в рубли. Итак.

Стоимость сноса старого дома - 1000 кв.м.
Стоимость строительства нового дома - 7000 кв.м.
Дополнительные расходы: школы, детские сады, поликлиники и чего там ещё, допустим - 2000 кв.м.
Плюс к этому, компенсация владельцам бывших квартир в пятиэтажке - 5000 кв.м. Итого,  вся расходная часть проекта - 15000 кв.м.

А доходная часть - 20000 кв.м.? Нет, поменьше.  Учтём падение общей рыночной стоимости  - пусть это будет минус 10%, то есть 2000 кв.м. А как вы хотели? Ведь если на одной и той же городской площади селится больше людей, возникают неудоства, привлекательность квартиры а этом месте падает, а значит и стоимость тоже. Если интуиция про 10% верна, то доход составит 18000 кв.м. В результате бенефициары имеют 3000 кв.м. "чистой прибыли". Тоже неплохо! Однако, в связи с этим возникает ряд вопросов, которые на месте москвичей я бы задал администрации.

1. Кто инвестирует в проект первоначальные 15000? Московский бюджет, или некие частные инвесторы?

2. Допустим, ответ на первый вопрос: "бюджет" - что же, нормальный "социалистический" вариант. Но тут получается как? Да, владельцы квартир в сносимом ветхом (поверим) доме получают взамен новые квартиры лучшего качества (поверим ещё раз) - это плюс, конечно. Но в то же время они терпят те самые неудобства уплотнения, из за котороых стоимость квадратного метра падает. А именно: транспортно-парковочные проблемы, да и просто увеличение градуса суеты на общественных площадях - "понаедут всякие". А соседи, которые под снос не попали, вообще получают только уплотнительные минусы и никаких личных плюсов. Им остаётся лишь радоваться тому, что московский бюджет разбогател. И надеяться на то, что это богатство будет истрачено на общее благо всех москвичей.

3. Пусть ответ на первый вопрос: "частный инвестор". Который, следовательно, и получает весь профит за вычетом налогов. В этом случае уплотняемые терпят свои неудобства исключительно ради того, чтобы некто мог сделать хороший бизнес. Ну а общественной пользы, опять же - улучшение качества квартир для переселенцев из ветхой пятиэтажки плюс те самые налоги в бюджет.

Кстати говоря, если рассматривается всё же вариант частных инвестиций, то тогда, как ни крути, должен быть какой-никакой конкурс. Самый простой и, наверное, сравнительно честный способ - открытое акционерное общество. В этом случае неудобство уплотнения гражданам можно было компенсировать, хотя бы отчасти, раздачей какой-то доли от выпускаемых акций.

Жду упрёков, мол, взял цифры с потолка, и давай "народ баламутить!" Так об том и речь, что приходится брать с потолка, реальных-то цифр нет. Все разговоры только на уровне "абстрактного гуманизма". Кто про ужасы реновации, а кто, наоборот, про её блага. Так потребуйте же от московских властей, чтобы они свой расклад опубликовали: кто и сколько инвестирует, кто и какие снимает сливки. Тогда сразу видно будет, ради чего это всё и стоит ли оно того.


Tags: , ,

Comments

[User Picture]
From:levyi_botinok
Date:Июнь 26, 2017 09:12 pm
(Link)
Мне казалось очевидным с самого первого звонка, что эта затея - последний шанс спасти строительный рынок от банкротства. За счет бюджета, да.
Рынок жилья - весьма важная часть экономики. При катастрофическом падении цен на сырье, убитом хайтеке строительство - чуть ли не единственная экономическая подпорка. Оружие и наркотики - не в счет, надеюсь.
[User Picture]
From:eslitak
Date:Июнь 26, 2017 09:34 pm
(Link)
Как-то не вяжется. Если строительство надо спасать за счёт бюджета, то какая же это подпорка? Наоборот, дополнительная статья расходов.

К тому же, реновация для этого не нужна вовсе. Лучше предоставить строителям нормальный доступ к территориям, например в Новой Москве. Пусть там квадрат будет продаваться не за 100 000, а, например, за 60 000. Всё равно прибыль хорошая. Скажем, в каком-нибудь Орле квадрат продаётся за 30 000, и ничего, строят как-то. А себестоимость строительства (чисто техническая, без учёта стоимости земли) в Москве вряд ли сильно выше, чем в Орле.

Edited at 2017-06-26 21:35 (UTC)
[User Picture]
From:levyi_botinok
Date:Июнь 26, 2017 09:52 pm
(Link)
Как я представляю, жилье никто покупать не хочет (ну, условно). Некуда девать уже понастроенное. Строить еще при непроданных километрах - нонсенс.
Разработано LiveJournal.com